不動産の財産分与

1. 不動産の財産分与

財産分与は，夫婦が婚姻中に築き上げた財産を清算する制度です。

この対象財産には，不動産も含まれますが，不動産はその評価額が大きいこと，住宅ローンを組んでいるケースが多いことから，財産分与においてはもっともシビアに争われる問題と言えます。

 

2. 住宅ローンも財産分与の対象になる？

婚姻後に取得した不動産は，夫婦どちらの名義となっていても，プラスの財産として財産分与の対象となります。

そして，マイナスの財産である住宅ローンについても，夫婦どちらの名義であるかを問わず，財産分与に当たって考慮することとなります。

 

3. 住宅ローン付きの不動産の財産分与の手順

住宅ローン付きの不動産の財産分与は，基本的には以下の手順で検討を行うことになります。

① 不動産の現在価値を調べる。

② 住宅ローンの残債務額を確認する。

③ 不動産を取得するかどうか，住宅ローンの契約者を変更するかどうかを検討する。

④ 財産分与に関する交渉・調停・裁判

⑤ （必要に応じて）不動産の所有権移転登記，住宅ローンの契約者変更手続

以下では，これについて一つずつご説明します。

 

4. 不動産の現在価値を調べる

不動産の現在価値を把握する方法としてもっともよく利用されるのは，不動産会社に無料の簡易査定をしてもらうことです。
また，場合によっては固定資産評価額（役所で取得できる固定資産評価証明書や，年に1回役所から送付されてくる固定資産税の決定通知書に記載されています）を参照することもあります。

不動産の査定額に争いがあり折り合いがつかない場合には，不動産鑑定士に鑑定を依頼することになりますが，費用がかかるためあまり行われることは多くありません。

 

5. 住宅ローンの残債務額を確認する

住宅ローンの残債務額は，住宅ローン会社からもらう償還表を見れば把握することができます。

もしお手元にない場合には，住宅ローンの契約者から住宅ローン会社に問い合わせてもらえれば確認することが可能です。

 

6. 不動産を取得するかどうか，住宅ローンの契約者を変更するかどうかを検討する

不動産の現在価値と住宅ローンの残債務額とを比べて，オーバーローンなのか（不動産の現在価値＜住宅ローンの残債務額），アンダーローンなのか（不動産の現在価値＞住宅ローンの残債務額）を確認します。

それを前提に，不動産を取得するかどうか，住宅ローンの契約者を変更するかどうかを検討することになります。

この点は特に，事案によっていろいろな事情を考慮した上で慎重に検討しなければなりませんので，弁護士に相談されることをおすすめします。

 

7. 財産分与に関する交渉・調停・裁判

不動産を含めた夫婦の共有財産について，財産分与の方法を交渉・調停・裁判で決めることになります。

離婚調停の中で合わせて話し合いを進めることが一般的です。

 

8. （必要に応じて）不動産の所有権移転登記，住宅ローンの契約者変更手続

財産分与により不動産の所有権者を一方から他方に移す場合には，交渉・調停・裁判が終了した後に，移転登記手続が必要となります。

また，住宅ローンの契約者変更を行う場合には，財産分与の方法を決める前に，変更後の名義人の収入や資産状況について金融機関の審査を通過する必要があり，それを前提に，交渉・調停・裁判が終了した後，その金融機関において住宅ローンの契約者変更手続を行うことになります。

夫婦間で自由に住宅ローンの契約者を変更することができるわけではありませんので，ご注意ください。

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