投資用不動産の財産分与について離婚問題に強い弁護士が解説

離婚時の財産分与では、預貯金や自宅だけでなく、投資用マンションやアパートなどの収益を生んでいる不動産が問題となるケースがあります。

例えば、夫名義で不動産投資をしている場合、「家賃収入は財産分与の対象になるのか」「ローンが残っている場合はどうなるのか」「妻が連帯保証人になっている場合はどうすべきか」といった点で意見が分かれて争いになりやすい傾向があります。

投資用不動産は、通常の持ち家とは異なり、「将来の収益性」「空室リスク」「ローン残高」「税金」など、検討すべき事項が多岐にわたります。また、不動産の評価方法によって財産分与額が大きく変わることも珍しくありません。

そのため、離婚協議の段階で十分な資料収集や法的な視点での状況整理をしておかないと、離婚後に「想定外の債務を負担することになった」「家賃収入を巡ってトラブルになった」といった深刻な問題に発展するリスクもあります。

本記事では離婚問題に強い弁護士法人リブラ共同法律事務所の弁護士が、投資用不動産の財産分与について基本的な考え方や実務上の注意点を解説致します。

 

財産分与の対象となるもの

離婚時の財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して形成した財産を公平に分け合うことをいいます（民法第７６８条）。投資用不動産も、婚姻後に購入したものであれば、原則として財産分与の対象となります。たとえ夫の単独名義になっていても、夫婦の収入や生活基盤によって維持されていた物件であると評価され、財産分与の対象である「共有財産」と評価され、妻は夫に分与を請求することが出来るのが一般的です。

 

相続した不動産の家賃収入の取り扱い

夫婦の一方が相続により取得した財産は、夫婦の相互協力で形成されたものではないので「特有財産」として財産分与の対象になりません。投資用不動産であっても同様で、相続した不動産そのものについては配偶者が財産分与を求めることはできません。

ですが、不動産から得られる賃料は、その不動産の維持・管理といった貸主の継続した関与によってもたらされるものです。そこで、例えば夫が親から相続した不動産について家賃収入を得ていたケースで、妻が賃借人や業者への対応を担当していた等、このような維持・管理に寄与していた場合には、たとえその不動産自体は夫の特有財産であっても、そこから得られる家賃収入については寄与の度合いに応じた割合で財産分与の対象である「共有財産」と認められる可能性があります。

 

夫名義の投資用不動産の財産分与で気を付けるべきこと

夫名義の投資用不動産があるケースでは、財産分与が離婚時の大きな争点になることが少なくありません。特に問題となりやすいのがローンの扱い、将来にわたる収益性、連帯保証人の問題などです。

 

「オーバーローン状態」と「将来の収益性」の評価

財産分与では、預貯金などのプラスの財産だけでなく、返済中のローンなどのマイナスの財産も対象になります。
そのため、不動産の財産分与においてはその不動産がアンダーローン（不動産価値がローン残高を超えている）とオーバーローン（不動産価値よりローン残高の方が大きい）のいずれの状態にあるかが重要視され、例えばマイホームがオーバーローンになっているようなケースではその持ち家はマイナスの財産＝「資産価値が無い」として財産分与の対象にはせず離婚後も残ローンは名義人（ローンの主債務者）が負担するという取り決めをすることも多いです。

ですが、投資用不動産の場合、形式的にオーバーローン状態であっても、第三者に賃貸していることで毎月の家賃収入を得ているケースがあります。そこで、実務では投資用不動産がある場合は単純な時価だけでなく、立地条件などから将来の収益性も考慮した詳細な検討がなされ、実質的にプラスかマイナスかを判断するという取扱いがされています。

 

離婚後のローンの取り扱い

「不動産の名義を妻に変えるがローン返済は夫が続ける」分与の注意点

投資用不動産の離婚協議においては「不動産を妻に取得させ、ローンは夫が負担を続ける」という提案がされることがあります。ですが、ローン契約上の債務者が夫のままである以上、夫が返済を滞らせると金融機関が競売に踏み切り、妻による所有を維持できないリスクがあります。また、そもそもローン契約の際に「返済期間中に不動産の名義変更をしない」という条件が付されている場合が一般的です。

 

妻がローンの連帯保証人となっている場合やペアローンを組んでいる場合の注意点

夫が契約した投資用不動産用のローンにつき、妻が連帯保証人になっていることもあります。連帯保証債務人は主債務者が返済できなくなったときに代わりに返済義務を負う立場に立ち、主債務者との離婚で自動的にその地位から外れるというものではありません。そのため、離婚後に主債務者である夫が返済不能になった場合には妻に残額の一括請求が行われるリスクがあります。

また、近年は夫婦双方が主債務者となるペアローンを組んで投資用不動産を取得しているケースも増加しています。離婚時に妻が債務者から外れたいと希望する場合には金融機関との交渉が必要になりますが、代わりに連帯保証人等になってくれる人を決めて臨んだとしても簡単には認めてもらえないことが多いです。

 

投資用不動産の財産分与の方法

投資用不動産の評価方法

夫婦の共有財産となる不動産がある場合、離婚時の財産分与にあたっては、まず「基準時（一般的には夫婦の同居解消時）における価値」を把握する必要があります。夫婦が住んでいた持ち家が対象になるときは不動産会社による査定価格（類似物件の取引事例を比較）、固定資産税評価額、路線価などが使われますが、投資用不動産については「収益還元法」による評価が採用されることが多いです。

収益還元法とは不動産が将来的に生み出す収益（家賃収入等）をもとに評価額を計算すると方法です。多額のローンが組まれがちな投資用不動産についても、その収益性が反映された計算ができるため、財産分与を求める側が重要視すべき手法といえます。

 

※収益還元法の二つの手法

✅直接還元法

　１年間で生じる純収益（家賃収入からを運用コストを引いた額）を基準に一定の還元利回りで割り戻すことで不動産の価値を概算する手法。DCF法と比べ単純な計算で済みますが、長期的な収益の変動が考慮されず短期的な評価になります。

✅DCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法

　将来の収益全てを現在価値に換算し合計することで長期的な視点から不動産の価値の評価を図る手法。空室リスクや経年による家賃の下落なども考慮に入れるため計算は複雑で、専門的な知識を要します。

 

家賃収入の確認方法

家賃収入は管理する口座が家計用と分けられていることも多く、配偶者が詳細を把握していないというケースも少なくありません。財産分与にあたってはそうした家賃収入を確認するために、まずは以下のような資料を探してみることが重要です。

（家賃収入が確認できる資料の例）
✅確定申告書
✅家賃の送金明細
✅通帳（口座の履歴）
✅管理会社の収支報告書

もし相手方がこのような資料を管理しており、開示にも応じてくれない場合は弁護士を通した交渉や家庭裁判所の調停手続内で調停委員から提出を促す、等の対応が必要になることがあります。それでも任意の開示がされなければ、弁護士会照会や調査嘱託といった手段もあります。

 

【２０２６（令和８）年４月施行】情報開示命令とは

２０２６年４月施行の改正法では、家庭裁判所が財産分与に関する調停・審判手続において必要があると認めるときに当事者に対して財産の状況に関する情報開示を命じること（情報開示命令）が出来る旨の規定が新設されました（家事事件手続法第１５２条の２第２項）。

同じく家庭裁判所が行う調査嘱託との違いとして、情報開示命令には正当な理由なく従わなかった場合や虚偽の開示がなされた場合の制裁（１０万円以下の過料）も定められているため（同第３項）、これまでよりも配偶者により隠されている財産について把握しやすくなることが期待されています。

 

投資用不動産の分け方

夫名義の投資用不動産を分与する場合の具体的方法には、主に以下の３つがあります。

✅売却金を分け合う方法

最もシンプルな解決方法といえます。

不動産管理をめぐるトラブルも生じる可能性が無く、離婚した夫婦双方が新しい生活を始めやすいというメリットがあります。

ですが、売却のタイミングによっては損失が出る可能性もありますし、アパートなどで空室が多い場合には希望価格での売却が難航するケースもあります。

✅夫が代償金を支払う方法

夫が不動産を保有し続ける代わりに妻へ代償金を支払うことで、投資事業を継続できます。

また、代償金の支払いを分割で行う旨で合意しておいて、家賃収入から支払うという方法を取ることが出来る点がメリットといえます。

ですが、対象の不動産が適正に評価されていることが前提となる方法なので、評価方法を巡った争いになり合意形成までが長期化しやすい傾向にあります。

✅妻へ名義変更する方法

投資用不動産を取得した妻が継続的な家賃収入を確保できる可能性がある点がメリットです。

ですが、管理・修繕に関するコストや空室リスクも引き継ぐことになるほか、前述の通りローンが残っている場合にはそもそも金融機関の承認を得ることが非常に困難です。

 

夫の投資用不動産を財産分与する場合の税金について

妻側の不動産取得税・贈与税｜原則は非課税

通常行われる「清算的財産分与」（婚姻期間中の財産を平等に分け合うもの）であれば、妻が新たに財産を取得したというわけではないので不動産所得税や贈与税は課税されないのが原則です。ただし、分与額が財産形成への貢献度からみて過大な場合には課税の対象となる可能性もあるので注意が必要です。

 

夫側の譲渡所得税

不動産を財産分与する際に、分与時の時価が購入価格を上回っていると譲渡所得税がかかる可能性があります。マイホームの分与であれば３０００万円の特別控除が利用できる余地がありますが、投資用不動産には適用されないことにも注意する必要があります。

 

投資用不動産の財産分与を弁護士に依頼するメリット

投資用不動産の財産分与では、不動産評価、税務、ローン整理など解決するには専門的な知識を要する問題が多くあります。弁護士に依頼することで、資料収集、交渉、調停・訴訟対応まで一貫したサポートを受け、将来のリスクも見据えた適切な解決を目指すことができます。

 

投資用不動産の財産分与なら離婚問題に強い弁護士法人リブラ共同法律事務所にご相談を

当事務所では、累計4000件以上（令和8年5月現在）の相談実績をもとに、離婚問題に関する幅広いサポートを行っております。税理士や司法書士、不動産会社とも連携し、税務の問題や不動産の名義変更、売却についてもワンストップで対応可能です。

投資用不動産の財産分与に関してご不安な点がございましたら、札幌・東京で離婚問題に注力する弁護士法人リブラ共同法律事務所へぜひ一度お問い合わせください。

 

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