離婚時のマンション（不動産）の財産分与について弁護士が解説

離婚にあたって「マンションをどうするか」は、多くのご夫婦にとって避けて通れない問題です。
マンションは高額な財産である一方、住宅ローンや名義、管理規約など複雑な要素が絡むため、財産分与の対象となりうる財産の中でも特にトラブルになりやすいものといえます。

この記事では、離婚時のマンションの財産分与の方法や注意点、弁護士に依頼するメリットについて、法律に詳しくない方にも分かるよう、具体例を交えて解説します。

 

離婚時のマンション（不動産）を財産分与する方法

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産を、離婚時に公平に分ける制度です（民法768条）。
マンションも、婚姻中に取得したものであれば、名義にかかわらず原則として財産分与の対象となります。同様に、マイナスの財産である住宅ローンについても、夫婦どちらの名義であるかを問わず財産分与に当たって考慮することとなります。
マンションの財産分与の方法は、大きく次の2つに分かれます。

 

売却し現金化する場合

もっともシンプルなのが、マンションを売却して現金化し、その売却代金を分ける方法です。
マンションの売却では、まず現在の市場価値を不動産会社の査定などで確認します。そのうえで、住宅ローンが残っている場合には、

• アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）
• オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残高）

のいずれに該当するかを判断します。
アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済し、諸費用を差し引いた残額を夫婦で分け合うことになります。一方、オーバーローンの場合は、売却してもローンが残るため、金融機関の同意が必要となり、現実的に売却が難しいケースもあります。

 

名義人が住み続ける場合

マンションと住宅ローンの名義人が離婚後も住み続けるケースも多く見られます。この場合、名義人がマンション（プラスの財産）と住宅ローン（マイナスの財産）を引き継ぐことになり、他方配偶者には代償金（持分調整のために支払うお金）を支払う形で財産分与を行います。

代償金の金額は、マンションの評価額やローン残高、その他の共有財産とのバランスを考慮して決められます。

 

名義人でない方が住み続ける場合

離婚後、子どもの生活環境を優先するなどの理由から、名義人でない配偶者がマンションに住み続けるケースもあります。
ただしこの方法には注意が必要です。住宅ローンの名義人が返済を怠ればマンションが差し押さえられるリスクがありますし、名義人が無断で売却を試みるおそれも否定できません。

こうしたリスクを回避するためには、

• 住宅ローンの名義変更や借り換えを行う
• 名義人に代償金や解決金といった名目で金銭を支払う
  （→マンションを使用貸借状態にする）

など、法的根拠に基づく取り決めが不可欠です。

 

マンション（不動産）を財産分与する場合に確認すべきこと

マンションの名義を確認する

まず確認すべきなのが、マンションの登記名義です。単独名義なのか、共有名義なのかによって、売却や名義変更の手続が大きく異なります。
共有名義の場合、後に売却や担保設定が必要になった際には共有者全員の同意が必要です。

マンションの価格を確認する

マンションの評価額は、財産分与の前提となる重要な要素です。一般的には不動産会社の査定を利用しますが、当事者間で評価額に争いがある場合には、不動産鑑定士による鑑定が問題となることもあります。
また、マンション特有のものとして、管理費・修繕積立金の滞納有無や管理規約の内容も確認しておく必要があります。

住宅ローンの残債務額を確認する

住宅ローンの残債務額は、住宅ローン会社から交付される償還表により把握することができます。もし手元になければ住宅ローンの契約者が住宅ローン会社に問い合わせることで確認可能です。

 

マンション（不動産）の財産分与は弁護士法人リブラ共同法律事務所にご相談ください

マンションの財産分与で注意すべき状況

マンションの財産分与を伴う離婚では、以下のような状況が後で深刻な紛争に発展するおそれがあります。

• 住宅ローンがペアローンや連帯保証になっている
• 共有名義の解消方法で意見が対立する
• 離婚後の居住継続を巡る条件が不明確
• 将来の売却時期や条件を決めていない

これらの点を曖昧にしたままで離婚してしまうと、たとえば、名義人でない元配偶者が住み続けたまま住宅ローンの返済が滞り、金融機関から連帯保証人である元配偶者に一括請求がなされる事例や、売却を巡って意見が対立し、身動きが取れなくなる事例が生じることがあります。マンションなどの不動産が関係する財産分与は、将来のリスクを見据えた整理が不可欠です。早い段階で弁護士に相談することで、紛争を未然に防ぐ現実的な解決が可能になります。

 

マンションの財産分与を弁護士に依頼するメリット

マンションの財産分与は、法律・不動産・金融の知識が複合的に求められる分野です。当事者だけで判断すると、不利な条件で合意してしまうリスクも少なくありません。
弁護士に依頼すれば、

• マンションの評価や分与方法の整理
• 住宅ローンや金融機関との調整
• 調停・裁判になった場合の適切な主張立証

を一貫して任せることができます。

マンションの財産分与は、離婚後の生活を大きく左右する重要な問題です。一人で悩まず、まずは不動産・離婚問題に詳しい弁護士法人リブラ共同法律事務所にご相談ください。専門家のサポートを受けることで、将来を見据えた納得のいく解決を目指すことができます。

 

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